ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем названия "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств — специальности и гласности, а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширили поле ипотеки, ее могли устанавливать на все имущество должника, кроме того, по римскому праву ипотека распространялась на требование и все его составляющие включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения.

По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII–XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), размером (фиксированным в ипотечной книге), выросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. В Средние века в законодательстве некоторых европейских стран ипотека уже имеет две характерные черты:

• применима только к недвижимости;
• продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

По-настоящему вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

В XIII–XIV веках на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название заклад. В 1649 году Соборным уложением законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Только в XVIII веке первые банки приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. Значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в различных публикациях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций не позволяли использовать их для оценки положения дел в конкретном имении.

Что касается ипотечных книг, то они (по примеру книг Древней Греции) выгодно отличались от публикаций тем, что являлись как бы зеркалом, отражающим юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость, в каждый конкретный момент. Покупатель недвижимости посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права и его месте в ряду других прав и его ценности. В ипотечной книге отражали все переходы имения от одного владельца к другому, изменения в составе землевладения, всю историю и статистику имущества, его прошлое и настоящее во всех отношениях.

Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Запись в ипотечной книге делали не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества.
До революции 1917 года в России ипотечные отношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты, и наша страна по праву считалась одним из мировых лидеров в этой области. После революции залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому за советский период (более чем 70 лет) залог превратился в малозначимый и по своей сути нерабочий механизм, крайне редко использующийся при операциях с недвижимостью.

В связи с переходом к рыночной экономике в Российской Федерации снова возникли условия для создания и развития базы ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г., законы РФ «О собственности в РСФСР» от 14 июля 1990 года и 24 декабря 1990 года, а также Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года.

В настоящее время обращаться к ипотеке стали чаще: она наконец получила свою правовую защиту в виде Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года и Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года.

Вернуться к содержанию по разделу "Ипотечный кредит"

Подробнее о страховании вкладов